Boliglån & avdrag

Beregne avdrag boliglån – formler, eksempel og kalkulator

Hvordan beregner du månedskostnaden på boliglånet ditt? Hva koster annuitetslån mot serielån? Fullstendige formler og et konkret eksempel på 3 000 000 kr.

Oppdatert Styringsrente fra Norges Bank 8 min lesing

Enten du kjøper første bolig eller skal refinansiere et eksisterende lån, påvirker valget mellom annuitetslån og serielån økonomien din i tivis av år. Denne guiden viser nøyaktig hvordan du beregner begge metodene – med fullstendige formler og et konkret regneeksempel på et lån på 3 000 000 kr med en eksempelrente på 4,75 %.

Renteoversikt –

Norges Bank hevet styringsrenten til 4,50 % ved rentemøtet 24. september 2026, og neste rentebeslutning kommer 5. november 2026. I regneeksemplene under bruker vi en nominell boliglånsrente på 4,75 % – sjekk alltid bankens aktuelle rente for ditt eget lån:

Norges Bank styringsrente
4,50 %
Besluttet 24. sep 2026
Eksempelrente i guiden
4,75 %
Nominell – sjekk bankens rente
Neste rentebeslutning
5. nov
Norges Bank, 2026
Effektiv etter rentefradrag
~3,68 %
22 % skattefradrag på rente

Boliglånsforskriften – hva gjelder?

Boliglånsforskriften stiller krav til både belåningsgrad, avdragsplikt, gjeldsgrad og stresstest. Her er reglene som gjelder fra januar 2025:

Belåningsgrad og avdragsplikt
0–60 %
Ingen avdragsplikt Belåningsgrad opp til 60 % av boligens verdi – banken kan likevel kreve avdrag.
> 60 %
Min. 2,5 %/år Avdragsplikt på minst 2,5 % av lånebeløpet per år. På 3 000 000 kr = 75 000 kr/år = 6 250 kr/mnd.
Maks belåningsgrad: 90 %
Nedbetalingslån kan utgjøre maks 90 % av boligens markedsverdi (egenkapitalkrav 10 %). Oslo-særregelen for sekundærbolig ble fjernet fra januar 2025.
Gjeldsgrad: maks 5 × bruttoinntekt
Total gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Ingen unntak – gjelder alle låntakere.
Stresstest: +3 pp, gulvrate 7 %
Banken tester om du klarer renteoppgang på 3 prosentpoeng, men minimum 7 % rente. Med 4,75 % rente testes du mot 7,75 %.
Endring fra januar 2025: Særregelen som begrenset belåningsgraden for sekundærbolig i Oslo til 60 % er fjernet, og egenkapitalkravet ble senket fra 15 til 10 %. Nå gjelder den generelle grensen på maks 90 % belåningsgrad for alle nedbetalingslån – også sekundærbolig i Oslo.

Steg for steg: beregn månedskostnaden din

Vi bruker et konkret eksempel: lån 3 000 000 kr, rente 4,75 %, løpetid 25 år (300 måneder) – typiske tall for et norsk boliglån i dag.

Annuitetslån – fast månedsbetalning
M = P × r(1+r)³°° ÷ ((1+r)³°° − 1)
1
Lånebeløp P = 3 000 000 kr
2
Månedsrente r = 4,75 % ÷ 12 = 0,3958 %
3
Antall måneder n = 25 × 12 = 300
4
Resultat: 17 104 kr/mnd – samme beløp alle 300 måneder
Serielån – synkende kostnad
Månedsavdrag = P ÷ n  |  Rente = Saldo × (r/12)
1
Fast avdrag: 3 000 000 ÷ 300 = 10 000 kr
2
Rente måned 1: 3 000 000 × 0,3958 % = 11 875 kr
3
Total kostnad måned 1: 10 000 + 11 875 = 21 875 kr
4
Siste måned (300): ~10 040 kr – renten går mot null

Prøv ditt eget lån – boliglånskalkulator

Fyll inn lånebeløp, rente og løpetid nedenfor. Kalkulatoren viser månedskostnad og total rentekostnad for begge metodene slik at du kan sammenligne direkte.

kr
%
år
Annuitetslån Vanligst for boliglån
–
kr/måned – samme beløp hver måned
Total rentekostnad–
Totalt tilbakebetalt–
VS
Serielån Lavere totalkostnad
– → –
kr/måned – synker gradvis over årene
Total rentekostnad–
Du sparer vs annuitetslån–
Kalkulatoren er en forenklet beregning basert på nominell årsrente og jevn nedbetaling. Faktisk månedskostnad avhenger av bankens effektive rente, termingebyr og individuelle vilkår. Hvert boliglån er unikt – rådfør deg alltid med banken din.
Hva du ikke ser i kalkulatoren – men ser i Excel-malen:
  • Fullstendig avdragsplan rad for rad (alle måneder gjennom hele lånetiden)
  • Rentescenarioanalyse – hva skjer om renten stiger til 6 %, 7 % eller 8 %?
  • Ekstra avdrag-simulator – betal X kr ekstra/måned og se hvor mange år du kutter
  • Sammenlign tilbud fra forskjellige banker side om side

Alt dette finner du i Annuitetslån Excel: fyll inn lånebeløp, rente og løpetid, så får du hele planen med renter og restgjeld per termin. Vurderer du heller serielån, har Serielån Excel tilsvarende nedbetalingsplan med sammenligning mot annuitetslån.

Sammenligning: hvilket alternativ koster minst totalt?

Annuitetslån Serielån
Månedskostnad måned 1 17 104 kr 21 875 kr
Månedskostnad siste måned 17 104 kr ~10 040 kr
Fast avdragsdel Varierer (stiger med årene) 10 000 kr (konstant)
Total rente betalt over 25 år 2 131 200 kr 1 787 000 kr
Innsparing serielån vs annuitetslån – ~344 000 kr spart

Annuitetslånet passer deg som ønsker forutsigbarhet og en stabil månedskostnad – særlig når du nettopp har kjøpt og økonomien er stram. Serielån lønner seg mer på sikt: du betaler ned gjelden raskere og sparer nærmere 344 000 kr i rente over 25 år, men må tåle en høyere kostnad de første årene.

Rentefradrag – slik reduseres den effektive rentekostnaden

Rentefradrag i Norge (Skatteloven §6-40)

Du får fradrag for 22 % av alle rentekostnader på boliglån – det er ingen øvre grense. Fradraget skjer automatisk via skattemeldingen; banken rapporterer rentekostnadene direkte til Skatteetaten. Eksempel for lånet vårt på 3 000 000 kr ved 4,75 %:

Årlig rentekostnad (ca. år 1)
~141 500 kr
Skattefradrag (22 %)
31 130 kr
Effektiv rente etter fradrag
~3,68 %

Fradraget gis på all gjeld, inkludert forbruksgjeld – men det er kun boliglån som typisk utgjør de store summene. Fradraget reduseres automatisk i skatteoppgjøret, slik at du ikke trenger å gjøre noe selv.

Få den komplette avdragsplanen i Excel

Kalkulatoren over gir et raskt estimat. Annuitetslån Excel viser avdrag, rente og restgjeld for hver termin, tester 11 rentenivåer, regner ut hva ekstra innbetalinger sparer deg for og sammenligner opptil tre lånetilbud.

Lag avdragsplan for boliglånet

Vanlige spørsmål om boliglån og avdrag

Ved annuitetslån er den totale månedskostnaden konstant gjennom hele låpetiden (forutsatt uendret rente). I begynnelsen går en stor andel til rente og lite til avdrag – mot slutten snur det. Dette er den vanligste formen for boliglån i Norge. Ved serielån betaler du et fast avdragsbeløp hver måned, men renten – som regnes på gjenværende saldo – synker gradvis. Månedskostnaden går derfor ned år for år.
Serielån gir alltid lavere total rentekostnad. I eksemplet over (3 000 000 kr, 4,75 %, 25 år) sparer du ca. 344 000 kr sammenlignet med annuitetslån. Årsaken er at gjelden betales ned raskere ved serielån, noe som reduserer rentegrunnlaget hver måned. Prøv tallene i kalkulatoren over for ditt eget lån.
Boliglånsforskriften setter to grenser: (1) Gjeldsgrad: total gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt – tjener du 800 000 kr/år kan du maks ha 4 000 000 kr i total gjeld. (2) Stresstest: banken må teste om du klarer renteoppgang på 3 prosentpoeng, minimum 7 % gulvrate. Med 4,75 % rente testes du altså mot 7,75 %. I tillegg er maks belåningsgrad 90 % av boligens verdi.
Ved flytende rente (eller når en fastrente utløper) regnes månedskostnaden om med ny rente. For annuitetslån justeres den faste månedsbetalingen opp. For serielån øker bare rentedelen – avdragsbeløpet er uendret. Et annuitetslån på 3 000 000 kr med 25 år løpetid går f.eks. fra 17 104 kr/mnd ved 4,75 % til ca. 19 600 kr/mnd ved 7 %.
Avdragsplikt gjelder når belåningsgraden overstiger 60 % av boligens markedsverdi. Da må du betale minst 2,5 % av lånebeløpet i avdrag per år. Under 60 % belåningsgrad er det ingen lovpålagt avdragsplikt, men banken kan stille egne krav. Avdragsplikten er uavhengig av om du velger annuitetslån eller serielån – begge oppfyller kravet så lenge avdragene er tilstrekkelige.