Beregne avdrag boliglån – formler, eksempel og kalkulator
Hvordan beregner du månedskostnaden på boliglånet ditt? Hva koster annuitetslån mot serielån? Fullstendige formler og et konkret eksempel på 3 000 000 kr.
Oppdatert Renter fra Norges Bank og DNB 8 min lesing
Enten du kjøper første bolig eller skal refinansiere et eksisterende lån, påvirker valget mellom annuitetslån og serielån økonomien din i tivis av år. Denne guiden viser nøyaktig hvordan du beregner begge metodene – med fullstendige formler og et konkret regneeksempel på et lån på 3 000 000 kr til gjeldende markedsrente.
Raskere med Excel
Vår Excel-mal Annuitetslån Excel gjør alle beregninger automatisk. Fyll inn lånebeløp, rente og løpetid – få hele avdragsplanen med ett klikk. Inkludert rentescenarioanalyse og ekstra avdrag-simulator. 119 kr.
Renteoversikt –
Norges Bank holdt styringsrenten på 4,00 % ved møtet 21. januar 2026. Neste rentemøte er 26. mars 2026, og markedet priser inn et kutt på 0,25 prosentpoeng. DNBs flytende boliglånsrente er nå 4,75 % nominelt (effektiv 4,85 %), som er typisk for det norske markedet:
Norges Bank styringsrente
4,00 %
Besluttet 21. jan 2026
DNB flytende (nom.)
4,75 %
Effektiv 4,85 %
Forventet kutt 2026
−0,25 %
Neste møte 26. mars
Effektiv etter rentefradrag
~3,68 %
22 % skattefradrag på rente
Boliglånsforskriften – hva gjelder?
Boliglånsforskriften stiller krav til både belåningsgrad, avdragsplikt, gjeldsgrad og stresstest. Her er reglene som gjelder fra januar 2025:
Belåningsgrad og avdragsplikt
0–60 %
Ingen avdragsplikt
Belåningsgrad opp til 60 % av boligens verdi – banken kan likevel kreve avdrag.
> 60 %
Min. 2,5 %/år
Avdragsplikt på minst 2,5 % av lånebeløpet per år. På 3 000 000 kr = 75 000 kr/år = 6 250 kr/mnd.
Maks belåningsgrad: 85 %
Bankene kan låne ut maks 85 % av boligens markedsverdi. Oslo-unntaket for sekundærbolig ble fjernet fra januar 2025.
Gjeldsgrad: maks 5 × bruttoinntekt
Total gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Ingen unntak – gjelder alle låntakere.
Stresstest: +3 pp, gulvrate 7 %
Banken tester om du klarer renteoppgang på 3 prosentpoeng, men minimum 7 % rente. Med DNB flytende 4,75 % testes du mot 7,75 %.
Endring fra januar 2025: Oslo-unntaket som tillot høyere belåningsgrad (opptil 60 %) for sekundærbolig i Oslo er fjernet. Nå gjelder den generelle regelen om maks 85 % belåningsgrad for alle boliglån – også sekundærbolig i Oslo.
Steg for steg: beregn månedskostnaden din
Vi bruker et konkret eksempel: lån 3 000 000 kr, rente 4,75 %, løpetid 25 år (300 måneder) – typiske tall for et norsk boliglån i dag.
Annuitetslån – fast månedsbetalning
M = P × r(1+r)³°° ÷ ((1+r)³°° − 1)
1
Lånebeløp P = 3 000 000 kr
2
Månedsrente r = 4,75 % ÷ 12 = 0,3958 %
3
Antall måneder n = 25 × 12 = 300
4
Resultat: 17 104 kr/mnd – samme beløp alle 300 måneder
Siste måned (300): ~10 040 kr – renten går mot null
Prøv ditt eget lån – boliglånskalkulator
Fyll inn lånebeløp, rente og løpetid nedenfor. Kalkulatoren viser månedskostnad og total rentekostnad for begge metodene slik at du kan sammenligne direkte.
kr
%
år
AnnuitetslånVanligst for boliglån
–
kr/måned – samme beløp hver måned
Total rentekostnad–
Totalt tilbakebetalt–
VS
SerielånLavere totalkostnad
– → –
kr/måned – synker gradvis over årene
Total rentekostnad–
Du sparer vs annuitetslån–
Kalkulatoren er en forenklet beregning basert på nominell årsrente og jevn nedbetaling. Faktisk månedskostnad avhenger av bankens effektive rente, termingebyr og individuelle vilkår. Hvert boliglån er unikt – rådfør deg alltid med banken din.
Hva du ikke ser i kalkulatoren – men ser i Excel-malen:
Fullstendig avdragsplan rad for rad (alle måneder gjennom hele lånetiden)
Rentescenarioanalyse – hva skjer om renten stiger til 6 %, 7 % eller 8 %?
Ekstra avdrag-simulator – betal X kr ekstra/måned og se hvor mange år du kutter
Sammenlign tilbud fra forskjellige banker side om side
Sammenligning: hvilket alternativ koster minst totalt?
Annuitetslån
Serielån
Månedskostnad måned 1
17 104 kr
21 875 kr
Månedskostnad siste måned
17 104 kr
~10 040 kr
Fast avdragsdel
Varierer (stiger med årene)
10 000 kr (konstant)
Total rente betalt over 25 år
2 131 200 kr
1 787 000 kr
Innsparing serielån vs annuitetslån
–
~344 000 kr spart
Annuitetslånet passer deg som ønsker forutsigbarhet og en stabil månedskostnad – særlig når du nettopp har kjøpt og økonomien er stram. Serielån lønner seg mer på sikt: du betaler ned gjelden raskere og sparer nærmere 344 000 kr i rente over 25 år, men må tåle en høyere kostnad de første årene.
Rentefradrag – slik reduseres den effektive rentekostnaden
Rentefradrag i Norge (Skatteloven §6-40)
Du får fradrag for 22 % av alle rentekostnader på boliglån – det er ingen øvre grense. Fradraget skjer automatisk via skattemeldingen; banken rapporterer rentekostnadene direkte til Skatteetaten. Eksempel for lånet vårt på 3 000 000 kr ved 4,75 %:
Årlig rentekostnad (ca. år 1)
~141 500 kr
Skattefradrag (22 %)
31 130 kr
Effektiv rente etter fradrag
~3,68 %
Fradraget gis på all gjeld, inkludert forbruksgjeld – men det er kun boliglån som typisk utgjør de store summene. Fradraget reduseres automatisk i skatteoppgjøret, slik at du ikke trenger å gjøre noe selv.
Få den komplette avdragsplanen i Excel
Kalkulatoren over gir deg et raskt estimat. For en fullstendig oversikt – med hver måneds avdrag, rentekostnad og gjenværende saldo – trenger du et skikkelig verktøy.
Annuitetslån Excel
Den mest komplette Excel-malen for norske boliglånstakere. Alle beregninger skjer automatisk – fyll inn lånet ditt og få hele planen på sekunder.
Ved annuitetslån er den totale månedskostnaden konstant gjennom hele låpetiden (forutsatt uendret rente). I begynnelsen går en stor andel til rente og lite til avdrag – mot slutten snur det. Dette er den vanligste formen for boliglån i Norge. Ved serielån betaler du et fast avdragsbeløp hver måned, men renten – som regnes på gjenværende saldo – synker gradvis. Månedskostnaden går derfor ned år for år.
Serielån gir alltid lavere total rentekostnad. I eksemplet over (3 000 000 kr, 4,75 %, 25 år) sparer du ca. 344 000 kr sammenlignet med annuitetslån. Årsaken er at gjelden betales ned raskere ved serielån, noe som reduserer rentegrunnlaget hver måned. Prøv tallene i kalkulatoren over for ditt eget lån.
Boliglånsforskriften setter to grenser: (1) Gjeldsgrad: total gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt – tjener du 800 000 kr/år kan du maks ha 4 000 000 kr i total gjeld. (2) Stresstest: banken må teste om du klarer renteoppgang på 3 prosentpoeng, minimum 7 % gulvrate. Ved DNB flytende 4,75 % testes du altså mot 7,75 %. I tillegg er maks belåningsgrad 85 % av boligens verdi.
Ved flytende rente (eller når en fastrente utløper) regnes månedskostnaden om med ny rente. For annuitetslån justeres den faste månedsbetalingen opp. For serielån øker bare rentedelen – avdragsbeløpet er uendret. Et annuitetslån på 3 000 000 kr med 25 år løpetid går f.eks. fra 17 104 kr/mnd ved 4,75 % til ca. 19 600 kr/mnd ved 7 %.
Avdragsplikt gjelder når belåningsgraden overstiger 60 % av boligens markedsverdi. Da må du betale minst 2,5 % av lånebeløpet i avdrag per år. Under 60 % belåningsgrad er det ingen lovpålagt avdragsplikt, men banken kan stille egne krav. Avdragsplikten er uavhengig av om du velger annuitetslån eller serielån – begge oppfyller kravet så lenge avdragene er tilstrekkelige.
Vi bruker informasjonskapsler for å sikre at du får den beste opplevelsen på nettstedet vårt. Hvis du fortsetter å bruke dette nettstedet, antar vi at du er fornøyd med det.
