Husleieloven og depositum: regler, depositumskonto og oppgjør når leietaker flytter

Som utleier møter du depositumet to ganger: når kontrakten skrives, og når leietakeren leverer nøklene. Første gang handler det om beløp og konto. Andre gang handler det om hva du kan holde tilbake, og hvordan pengene faktisk kommer ut av en sperret konto. Her får du reglene i husleieloven § 3-5, et utfylt oppgjør med trekk som går opp mot kontoen, og en enkel måte å holde oversikt når du har flere leietakere.

Hvor mye depositum kan du kreve?

Husleieloven § 3-5 setter taket: depositumet kan være høyst seks måneders leie. Det må være avtalt, typisk i husleiekontrakten. Bruker leietakeren i stedet en garanti, for eksempel fra et forsikringsselskap eller Nav, gjelder det samme taket for garanti og depositum til sammen (§ 3-6). Kontrakten kan også si at depositumet justeres når leien justeres.

Tre måneders leie er vanlig i praksis, men loven sier ingenting om hva som er vanlig – bare hva som er maksimum.

Depositumskontoen: leietakerens penger, sperret for begge

Pengene skal settes på en særskilt konto i leietakerens navn, med vanlige rentevilkår, i en finansinstitusjon som har lov til å tilby dette i Norge. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av dere disponere beløpet alene. Leietakeren kan likevel få utbetalt rentene underveis.

• Du betaler opprettelsen. Utleieren dekker kostnadene med å opprette depositumskontoen.
• Du kan velge bank, så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for leietakeren. Leietakeren kan ikke pålegges å opprette konto i utlandet.
• Aldri på din egen konto. Husleietvistutvalget (HTU) skriver at et depositum betalt kontant eller til utleiers konto er et ulovlig depositum. Leietakeren kan da kreve pengene tilbake når som helst, som hovedregel med forsinkelsesrenter fra dagen beløpet ble betalt.

Noter kontonummer, bank, beløp og dato når innbetalingen er bekreftet.

Hva kan du trekke for når leietakeren flytter?

Depositumet er sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som følger av leieavtalen. Hva du faktisk kan kreve, avgjøres av reglene om tilbakelevering i § 10-2: Er ikke annet avtalt, skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen – bortsett fra alminnelig slit og elde.

Etter § 10-3 kan du kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring hvis boligen er i dårligere stand. Kravet må fremsettes innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget mangelen. Slitt gulv i gangen etter fire år er normal bruk. Hull i veggen etter hyller og tape er det ikke. Bilder og en signert protokoll fra innflyttingen gjør forskjellen når dere er uenige.

Eksempel: oppgjør for leiligheten i Elvegata

Kontroll: 3 500 + 3 900 + 6 200 + 2 450 = 16 050 kr i trekk. 36 000 − 16 050 = 19 950 kr av depositumet tilbake, pluss 1 620 kr i renter = 21 570 kr til leietakeren. 16 050 + 21 570 = 37 620 kr, som er saldoen på kontoen.

Rentene er leietakerens, og de holdes utenfor kravene i dette eksempelet. Send oppgjøret skriftlig med vedlegg, og be leietakeren signere samtykke til at banken deler utbetalingen slik tabellen viser.

Slik blir pengene utbetalt fra kontoen

Banken utbetaler bare når én av disse tingene foreligger: skriftlig samtykke fra den andre parten, en rettskraftig dom eller en avgjørelse med samme virkning, for eksempel et vedtak fra HTU.

1. Dere er enige: Begge signerer på hvordan beløpet skal fordeles. Det er den raskeste veien.
2. Leietakeren krever pengene: Leietakeren kan be banken utbetale. Banken varsler deg, og du har fem uker fra varselet er sendt til å dokumentere at du har reist sak, eller til å fremme krav om skyldig leie etter reglene i loven. Gjør du ingenting, får leietakeren hele beløpet.
3. Skyldig leie: Har dere skriftlig avtalt at leien skal betales til en konto i samme bank, kan du dokumentere skyldig leie overfor banken. Da må leietakeren reise sak innen fem uker for å stoppe utbetalingen.
4. Andre krav, som skader og vask, må du som utleier selv bringe inn for HTU eller domstolen hvis leietakeren ikke samtykker.

HTU opplyser at høy saksmengde gir lang ventetid, for tiden omtrent 11 måneder før behandlingen starter. Et ryddig, dokumentert krav som leietakeren kan godta, sparer begge for den ventetiden.

Oversikt over flere leietakere – når holder Excel?

Excel erstatter ikke depositumskontoen, kontrakten eller HTU. Men et regneark holder orden på hva som står hvor. I Utleie Regnskap Excel står depositumet i et eget ark med kolonnene Depositum, Konto, Mottatt, Renter, Trekk, Tilbakebetalt, Saldo og Status (Aktiv, Tilbakebetalt eller Tvist). Saldoen regnes ut som depositum pluss renter minus trekk og tilbakebetalt. Slik ser Jonas Berg ut etter oppgjøret, ved siden av to aktive leieforhold:

Kontroll: 92 000 + 2 225 − 16 050 − 21 570 = 56 605 kr, som er 42 510 + 0 + 14 095.

Malen sjekker ikke selv om depositumet er under seks måneders leie, og den lager ikke kontrakten eller oppgjørsbrevet. Grensen regner du enkelt ut: husleie × 6. Restleien hentes fra arket Leiebetalinger, og utgiftene du har lagt ut til vask og maling, kan føres i arket Kostnader. Skal leien opp underveis, viser guiden om indeksregulering av husleie regnestykket – og er det avtalt at depositumet følger leien, justerer du det samtidig. Skatten på leieinntekten er forklart i vår gjennomgang av skatt på utleie.