Skatt på utleie: slik regner du ut skatten for sokkel, Airbnb og sekundærbolig

Om du må betale skatt på utleie, avhenger mindre av beløpet enn av hva du leier ut og hvordan. En sokkel i boligen du selv bor i kan være skattefri selv om den gir over 100 000 kroner i året. En leilighet du leier ut via Airbnb noen helger, kan derimot gi skatt allerede ved et lavere beløp, uten at du får trekke fra kostnadene.

Her går vi gjennom de fire situasjonene i skatteloven § 7-2 og regner ut skatten i tre eksempler. Har du flere utleieobjekter, holder Utleie Regnskap Excel leieinntekter, kostnader og en veiledende skatteberegning per objekt i samme fil.

Fire spørsmål som avgjør skatten

Halvpartsregelen måles etter utleieverdi, ikke kvadratmeter. Flermannsboliger og utleiehytter faller utenfor § 7-2. Leier du ut så mye at utleien regnes som næringsvirksomhet, gjelder andre regler, og et eventuelt overskudd skattlegges opp mot 50,6 prosent ifølge Skatteetaten.

Eksempel 1: sokkelleilighet i eneboligen

Familien Berg bor i hoveddelen av eneboligen og leier ut sokkelen med en årlig kontrakt for 9 000 kroner i måneden, 108 000 kroner i året. En tilsvarende leie for hoveddelen ville vært 18 000 kroner i måneden.

Familien bruker selv to tredjedeler, regnet etter utleieverdien, og leieforholdet varer over 30 dager. Leieinntekten på 108 000 kroner er derfor skattefri. Fradrag for kostnader får du bare når leieinntektene er skattepliktige, så utgifter til sokkelen kan ikke trekkes fra.

Hadde familien flyttet ut et halvt år og leid ut hele huset, ville vurderingen vært en annen. Da er det beløpsgrensen i bokstav b som avgjør: leier du ut hele boligen for mer enn 20 000 kroner i året, blir inntekten skattepliktig.

Eksempel 2: Airbnb i egen leilighet

Ingrid leier ut leiligheten sin i helger og i fellesferien, alltid kortere enn 30 dager per leieforhold. Gjestene har betalt 42 000 kroner for året, regnet brutto før plattformens gebyr.

Med leieinntekten i B2 regner =HVIS(B2>15000;(B2-15000)*0,85;0) ut skattepliktig beløp, og =C2*0,22 gir skatten når resultatet står i C2. Rengjøring, strøm, slitasje og plattformens gebyr gir ikke fradrag ved slik korttidsutleie av egen bolig; kostnadene anses dekket ved at bare 85 prosent av beløpet over 15 000 kroner skattlegges.

Eksempel 3: sekundærbolig med fast leietaker

Ole eier en leilighet han ikke bor i selv, og leier den ut for 14 500 kroner i måneden. Her er hele overskuddet skattepliktig, men han får fradrag for kostnadene ved utleien.

Felleskostnadene er tatt med uten den delen som går til nedbetaling og renter på fellesgjelden; den delen gir ikke fradrag i leieinntekten. Hadde Ole byttet ut kjøkkenet med et vesentlig bedre kjøkken, ville merkostnaden vært påkostning, ikke vedlikehold.

Hva du kan trekke fra, og hva du ikke kan

Når leieinntekten er skattepliktig, får du fradrag for kostnader knyttet til utleien. Skillet som oftest skaper trøbbel, er vedlikehold mot påkostning:

• Vedlikehold setter eiendommen tilbake i den stand den har vært i, for eksempel reparasjon til samme standard, maling av rom som var malt før og sliping av parkett. Det gir fradrag.
• Påkostning gjør eiendommen bedre eller endrer den, for eksempel førstegangs maling eller å flytte en vegg. Det gir ikke fradrag i leieinntekten, men kan trekkes fra ved et senere skattepliktig salg.
• Møbler og innbo med inngangsverdi under 30 000 kroner eller brukstid under tre år kan trekkes fra i kjøpsåret. Dyrere innbo avskrives i saldogruppe d med 20 prosent.
• Reiser til utleieboligen for visning, vedlikehold og tilsyn gir fradrag. Med privatbil brukes satsen for yrkeskjøring, som du finner i guiden om kjøregodtgjørelse og satsene for kjøring med egen bil. Turene kan du dokumentere i en kjørebok i Excel.

Har boligen vært skattefri fordi du brukte den selv i ett eller flere av de fem siste årene, begrenses fradraget for vedlikehold de første utleieårene. Leier du ut mindre enn 6 måneder det første året, får du ikke fradrag for vedlikehold det året. Ellers får du fradrag for de første 10 000 kronene og 50 til 90 prosent av resten, avhengig av hvor mange år boligen var fritaksbehandlet. Skatteetatens eget eksempel: med vedlikehold for 100 000 kroner første utleieår etter mer enn fem års egen bruk blir fradraget 10 000 kroner pluss 50 prosent av resten, altså 55 000 kroner.

Hvilken skattesats gjelder for 2027?

Skattesatsen på alminnelig inntekt for personer er 22,0 prosent, og 18,5 prosent i tiltakssonen i Troms og Finnmark. På Skatteetatens satsside er 2026 det siste året du kan velge, så satsen for inntektsåret 2027 er ikke publisert der ennå. Regn med 22 prosent som referanse og kontroller satsen før du fyller ut skattemeldingen for 2027. Det samme gjelder beløpsgrensene i § 7-2, som vi her har gjengitt slik de står i loven i dag.

Slik holder du regnskapet for skatten

1. Lag ett objekt per utleieenhet og merk hvilken av de fire situasjonene den hører til.
2. Før leieinntekt per måned og opphold. Korttidsutleie må holdes for seg, fordi den følger egne regler.
3. Før hver kostnad på riktig objekt, med faktura og en beskrivelse som gjør det mulig å skille vedlikehold fra påkostning.
4. Regn ut skatten per objekt før skattemeldingen, og sammenlign med det utleieplattformen har rapportert.

Hvordan du avslutter hver måned med restanser og bankavstemming, viser vi i regnskapet for utleiebolig i Excel. Hold private utgifter utenfor utleieregnskapet; et eget oppsett for det står i guiden om å holde oversikt over utgifter i Excel.

Utleie Regnskap Excel har ifølge produktsiden 11 faner, blant annet Objekter, Leiebetalinger, Korttidsutleie, Kostnader og Skatteberegning. Korttidsutleie-fanen viser plattformgebyr og netto per opphold; for skatten ved korttidsutleie av egen bolig er det bruttoleien som teller, så kontroller at det er den som går inn i beregningen. Skatteberegningen er veiledende og dekker fire skatteregler: sekundærbolig, egen bolig (langtid), korttid med 15 000 kroner og 85 prosent, og skattefri utleie, med 22 prosent sats. Kostnadsarket skiller mellom vedlikehold og påkostning. Bor du i tiltakssonen, er satsen lavere enn de 22 prosentene malen bruker, og beregningen må korrigeres.

Se skatteberegningen per objekt i Utleie Regnskap Excel →